Le droit au bail, aussi connu sous les termes de cession de bail, désigne un concept particulièrement important dans le domaine de l'immobilier commercial. Bien qu'il puisse sembler complexe à première vue, son concept est en réalité assez simple; il s'agit de reprendre le contrat de bail à son locataire cédant. Explorons en détail les aspects juridiques et financiers de ce droit au bail pour mieux le comprendre.
Le droit au bail est un des éléments fondamentaux du fonds de commerce. Il permet à un nouveau locataire de reprendre un bail commercial existant, lui donnant accès au local commercial sous les mêmes termes et conditions.
La cession de droit au bail permet au locataire sortant de transférer au nouveau locataire son droit de jouissance du local ainsi que ses obligations, notamment le paiement du loyer, des charges locatives et le respect des termes du contrat de bail. Le nouveau locataire reprend ainsi le contrat en cours, s'engageant à suivre les mêmes règles et obligations que son prédécesseur, y compris prendre soin du bien loué.
A noter que lors de la cession du bail commercial, c'est le locataire cédant qui reçoit le prix de la vente. Le bailleur, lui ne touchera rien sur cette transaction, il continuera néanmoins de percevoir les loyers du nouveau locataire reprenant le bail.
"C'est le locataire cédant qui touchera la vente du droit a bail. Le bailleur ne touche rien sur cette transaction (à l'inverse du pas de porte)."
A l'inverse, le pas de porte ou droit d'entrée constitue le montant à payer par le nouveau locataire au bailleur, moyennant un loyer temporairement minoré.
La valeur du droit au bail varie en fonction de 3 critères principaux: la durée restante du bail, l’emplacement du local, et la différence entre le loyer actuel et la valeur locative du marché.
Plus concrètement, la méthode la plus couramment employé pour déterminer le prix du droit au bail est la méthode par économie de loyer :
Elle est basée sur la différence entre la valeur locative de marché (valeur qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail pour un nouvel occupant) et le loyer contractuel, à laquelle on applique un coefficient de situation qui dépend de la qualité de l'environnement et de la commercialité de la rue.
Valeur du droit au bail = (Loyer de marché - Loyer actuel) x Nombre d'années restantes x Coefficient
Attention sur le marché de l'immobilier professionnel, la valeur locative d'un bien est systématiquement estimée en euros par an. Les valeurs locatives sont comparées et analysées en ratio métrique (€/m²/an).
Que l'on soit acheteur ou vendeur, réussir la négociation d'un droit au bail exige une enquête approfondie pour élaborer une proposition commerciale solide et bien fondée. Voici quelques conseils pour naviguer au mieux cette démarche :
En résumé, le droit au bail est un élément fondamental du fonds de commerce pouvant être cédé par le locataire en place, à condition que le contrat de bail autorise une telle cession.
La cession du droit au bail, lorsqu'elle est soigneusement orchestrée et bien menée, peut s'avérer très bénéfique tant pour le cédant, qui peut ainsi libérer des ressources ou se désengager d'un emplacement, que pour le repreneur, qui bénéficie d'une opportunité de s'implanter dans un espace commercial avec un loyer potentiellement en dessous des prix du marché.
Le droit d’entrée (aussi appelé pas de porte) est versé au bailleur par le locataire bénéficiaire d’un bail neuf, alors que le droit au bail est versé au locataire cédant par le locataire bénéficiaire d’une cession de bail. Tous deux correspondent au capital représentatif d’une économie de loyer (reflétant soit un loyer inférieur au prix du marché dans le cas du droit au bail, soit une réduction anticipée sur les loyers durant la durée du premier bail pour le droit d'entrée). En savoir plus.
Le droit au bail est en réalité un élément fondamental du fonds de commerce. Racheter un droit au bail correspond à reprendre le bail de location du précédent occupant là où racheter un fonds de commerce signifie reprendre la toute la société d'exploitation. Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article : droit au bail vs fonds de commerce.
De nombreux paramètres rentrent en jeux quand il s'agit de valoriser un droit au bail. Les 3 principaux sont la durée restante du bail, l'emplacement du local et la différence entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché. A noter que si on ne peut pas justifier de 3 ans d'exploitation commerciale minimum, peut entraîner un refus de renouvellement du bail, il est donc déconseillé de reprendre un bail de moins de 3 ans.