Il existe une distinction significative entre la cession du droit au bail et la vente d'un fonds de commerce, bien que ces deux opérations puissent être réalisées simultanément.
Effectivement, quand on parle de vendre un bail commercial ou un fonds de commerce, les règles du jeu ne sont pas les mêmes et ça ne rapporte pas les mêmes avantages pour l'acheteur. Racheter un droit au bail correspond à reprendre le bail de location du précédent occupant là où racheter un fonds de commerce signifie reprendre la toute la société d'exploitation.
Examinons de plus près ces différences en commençant par définir chacun de ces deux types de cessions pour mieux comprendre leurs distinctions concrètes.
Le droit au bail permet à un nouveau locataire de reprendre un bail commercial existant, lui donnant accès au local commercial sous les mêmes termes et conditions.
La cession de droit au bail permet au locataire sortant de transférer au nouveau locataire son droit de jouissance du local ainsi que ses obligations, notamment le paiement du loyer, des charges locatives et le respect des termes du contrat de bail. Le nouveau locataire reprend ainsi le contrat en cours, s'engageant à suivre les mêmes règles et obligations que son prédécesseur, y compris prendre soin du bien loué.
A noter que lors de la cession du bail commercial, c'est le locataire cédant qui reçoit le prix de la vente. Le bailleur, lui ne touchera rien sur cette transaction (à l'inverse d'un pas de porte), il continuera néanmoins de percevoir les loyers du nouveau locataire reprenant le bail.
"C'est le locataire cédant qui touchera la vente du droit a bail. Le bailleur ne touche rien sur cette transaction (à l'inverse du pas de porte)."
Concernant le montant du droit au bail, le prix de vente va dépendre de plusieurs éléments tels que la durée restante du bail, l'emplacement du local et le montant du loyer. Comme pour toutes transactions, plus un bail est attractif (échéance lointaine, emplacement premium avec un loyer inférieur au prix du marché) plus son prix de vente sera élevé.
Le fonds de commerce, c'est tout ce dont un entrepreneur a besoin pour mener son activité, il s'agit réellement de reprendre la société commerciale ! Cela inclut autant les éléments tangibles (les meubles, les outils, les véhicules, ...) que les éléments intangibles (le nom commercial, l'enseigne, la clientèle, ... et le droit au bail !). Par conséquent, la vente du fonds de commerce passes aussi par celle du droit au bail et tout ce qui a été mentionné dans le paragraphe précédent reste valable ici.
Pour déterminer sa valeur il existe plusieurs méthodes mais l'élément essentiel du fonds de commerce est sa clientèle. Le Chiffre d'Affaires et l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) sont donc les principaux indicateurs pour calculer la valeur du fonds. En moyenne cette valeur se situe entre 40% et 100% du chiffre d'affaires ou entre 3 et 5 fois son EBE selon son activité (plus d'informations ici).
Nous comparons ici droit au bail et fonds de commerce. Dans le cas où l'exploitant du commerce est propriétaire des murs, il peut choisir de vendre son fonds avec les murs ou vendre le fonds et rester propriétaire pour percevoir les futurs loyers du repreneur. On dit d'ailleurs que les murs d'un local constitue la retraite de l'exploitant.
Vous l'aurez compris, il existe des différences fondamentales entre une cession de bail et une cession de fonds de commerce. Racheter un droit au bail correspond à reprendre la location là où racheter un fonds de commerce signifie reprendre la toute la société d'exploitation.
La cession du droit au bail permet au nouvel acquéreur de reprendre le bail existant du précédent locataire, facilitant ainsi son installation dans le local sans la nécessité de négocier un nouveau bail mais lui permettant surtout de pouvoir exploiter l'emplacement. D'autre part, racheter un fonds de commerce signifie reprendre le bail du local commercial, mais aussi l'ensemble des actifs de la société d'exploitation, y compris sa clientèle, son nom commercial, et potentiellement, ses stocks et son équipement.
Le prix de cession est une différence majeure. Là où le prix du droit au bail dépend principalement de la durée restante, de sa valeur locative, et de son emplacement, celui du fonds de commerce est généralement plus élevé car il inclut la valeur de la clientèle, du matériel, en plus du droit au bail.
Pour faire simple, la vente du droit au bail est généralement libre, à moins que le contrat de bail n'impose des restrictions spécifiques. En effet, le propriétaire peut ne pas vouloir de la vente ou demande à approuver l'acheteur préalablement. Lorsque de telles clauses figurent dans le bail, le vendeur doit impérativement obtenir l'accord du propriétaire avant la transaction, ce qui peut influencer le prix de vente.
En revanche, pour la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut l'interdire. Le code de commerce (article L.145-16 du Code de commerce, pour être précis) stipule clairement que les restrictions à la vente du droit au bail sont interdites lors d'une transaction de fonds de commerce.
En résumé, le droit au bail n'est qu'un élément du fonds de commerce. Sa cession est plus restreinte que celle du fonds complet. Toutefois en raison de leurs similitudes, ces deux types de transactions peuvent être facilement confondus, compliquant ainsi l'analyse et la comparaison des propriétés. C'est pour cela que sur Equimmox nous avons mis au point une solution intelligente pour différencier avec facilité et précision le "fonds de commerce" du "droit au bail". En utilisant notre moteur de recherche, vous pouvez désormais naviguer à travers la totalité des annonces immobilières en évitant ainsi toute méprise et en accédant directement aux offres pertinentes pour vos besoins spécifiques.